Marina Barbarinac - Spalato (HR) | Studio Il Laboratorio di G. Gucciardo e R. Turra

Il Centro Commerciale Kastela e’ posto in zona costiera piuttosto degradata della periferia di Spalato con la presenza, in particolare, di opifici potenzialmente inquinanti (cementifici).

 La vicinanza ad altre strutture commerciali e di una zona verde (zone cuscinetto), per la quale sara’ necessario un approfondimento col fine di capirne la destinazione, consentono di ipotizzare la proposta che segue; e’ necessario anche un approfondimento sui moli posti ad est del comparto (proprieta’, destinazione, utilizzo) – inoltre, se il masterplan risultasse di gradimento, sono sostanziali tutti gli approfondimenti di pianificazione territoriale e marittima dai quali il seguente masterplan attualmente prescinde.

La progettazione del Centro ha seguito percorsi concettuali standard e cioe’ :
1 - Accessibilita’ principale rivolta verso la viabilita’ esistente – quindi priorita’ alla facciata nord
2 - Prospetto sud praticamente cieco con destinazione di servizio (locali tecnici)
A mio parere la standardizzazione non ha tenuto conto dell’esposizione, della vista  e dell’esistenza del  piano commerciale al piano seminterrato – ovvero ha ritenuto di poterlo integrare funzionalmente al piano principale .

Attualmente il piano seminterrato risulta essere praticamente vuoto (“resistono” tre pdv).

La presente vuole proporre una rivalutazione architettonica del fronte mare ritenendola utile alla promozione commerciale non solo del piano seminterrato ma di tutto il centro: l’integrazione con l’elemento “mare” potrebbe attivare  percorsi virtuosi  ed economicamente sostenibili, sovvertendo la relazione univoca  TURISMO - GDO  in  GDO - TURISMO.

MASTERPLAN:

Rimozione della pannellature in c.a.p. al piano seminterrato e sostituzione con vetrine – i pdv avranno accesso autonomo sia dall’esterno che dalla galleria interna che sara’ valorizzata – saranno allocati i pdv di pertinenza della marina
• A livello zero sara’ realizzato un nuovo corpo di fabbrica vetrato addossato al c.c. dove potranno essere alloggiati i servizi per la marina (uffici, piccolo albergo, wellness, ristorante panoramico. Ecc. – questo corpo sara’ il porticato dei sottostanti punti vendita – galleria all’aperto profondita’ 10 m. – mq. Vendibili circa 2.300.
• Saranno realizzati: la strada a senso unico, una pista ciclabile (2 mt.) ed un parcheggio a raso di circa 110 posti auto destinati alla marina ed ai pdv. – superficie totale mq 3.250.
• Una piazza della profondita’ di mt 20 con la possibilita’ di insediarvi attivita’ commerciali di tipo stagionale
• Una banchina operativa della larghezza di mt. 10 – e la marina con 260 posti barca per un totale di circa 40.000 mq.
• Da valutare il parco confinante e i moli esistenti.
• Da valutare costi demaniali e possibilita’ di finanziamenti Nazionali – Project finance.

PREDIMENSIONAMENTI:

• Marina 40.000 mq.
• Ampliamento strada piu’ parcheggi 3240 mq.
• Piazza + banchina 8000 mq.
• Ampliamento fabbricato 2300 mq.
• Posto barca 150 mq. Per un totale di circa 260 mq.
• Parcheggi n. 110
• Saggio di capitalizzazione 8%
• Tasso di occupazione 80%
• Costi di gestione 60%