Concorso di idee Terrapieno Bergeggi - Vado Ligure | michele cuomo

RELAZIONE ILLUSTRATIVA Indice 1. Criteri generali e motivazioni delle scelte progettuali 2. Il programma architettonico: temi e scelte morfologiche, di caratterizzazione e contestualizzazione ambientale 3. Il programma funzionale: distribuzione e articolazione dei livelli e degli spazi funzionali 4. Il sistema della circolazione e degli accessi: percorsi di emergenza, vie di fuga, i temi della vigilanza doganale e della security portuale 5. Il programma costruttivo-strutturale: tecnologie e sostenibilità tecnica-ambientale, fasi realizzative 6. Stima sommaria delle opere: economicità dell’intervento in relazione al costo, gestione e manutenzione dell’opera 1. Criteri generali e motivazioni delle scelte progettuali I criteri generali di impostazione della proposta progettuale assumono la complessità delle richieste fun-zionali e di qualificazione architettonica/paesistica /ambientale, specialmente in ordine ai seguenti obiettivi principali : • mitigazione degli impatti visivi, luminosi e acustici delle attività portuali in rapporto all’ambito turi-stico-residenziale del territorio comunale; • creazione di un insieme compositivamente “armonico” e risolutivo per la riqualificazione ambien-tale ed esteticamente significativa dell’area di concorso, curando la coerenza dell’architettura proposta con l’insieme delle relazioni contestuali presenti e indotte nel contesto; • chiarezza, razionalità e fluida agibilità dei percorsi di mezzi e persone, in un articolato sistema di circolazione carrabile e pedonale che tenga conto della obbligata distinzione /separazione tra cir-cuiti e recinzioni doganali, ed accessi, circolazione e uso delle parti aperte al pubblico (spiaggia, parcheggi, attrezzature di supporto all’attività turistica); • reversibilità ambientale e frazionabilità dimensionale dell’intervento (con l’adozione di tecnologia costruttiva in strutture metalliche “di facile rimozione” e sismicamente sicura), sostenibilità energe-tica con riduzione di costi di gestione (energie rinnovabili di geotermia a bassa entalpia e pannelli fotovoltaici integrati) ed ambientale (impiego di una quota superiore al 70% di materiali riciclabili quali ferro, vetro, alluminio, legno); • integrazione delle necessità dell’Autorità Portuale di Savona (magazzino portuale) con le richieste dell’Amministrazione Comunale di Bergeggi espresse negli strumenti urbanistici vigenti (variante PUC con destinazione di supporto turistico); • favorire un maggior utilizzo delle aree pubbliche oltre l’attuale periodo estivo (2 mesi), ampliando il potenziale bacino di utenza con nuove funzioni fruibili con maggior frequenza, superando la stagionalità, e ponendo le premesse per una corretta sostenibilità finanziaria al fine di acquisire risorse aggiuntive di investitori privati qualificati. L’idea architettonica traduce quindi tale complessità tematica in una architettura qualitativamente e figu-rativamente ricca sebbene non invadente, nell’ascolto del luogo, in un organismo ben articolato, ma sen-za fastidiose complicazioni funzionali, secondo soluzioni linguistiche che non rinunciano agli stimoli della sensibilità architettonica contemporanea più attenta alla sperimentazione tecnologica innovativa sui temi di una generale ed effettiva sostenibilità tecnica e ambientale. 2. Il programma architettonico: temi e scelte morfologiche, di caratterizzazione e contestualizzazione ambientale. L’insieme visibile di tale complesso programma, rinvenibile nella nostra proposta di configurazione, rinvia alla figura architettonica prodotta dal riferimento analogico all’isola di Bergeggi, molto l’elemento naturale più rappresentativo dell’identità paesistica della linea di costa: la nostra idea ne propone una sorta di “du-plicazione” nel manufatto artificiale, ma caratterizzando la nuova figura come un iceberg abitabile “GLA-SBERG”, che non dissolve al sole mediterraneo, ma anzi ne cattura l’energia per la propria persistenza, acqua marina cristallizzata sul sedime della colmata portuale, emergente dal volume basamentale del nuovo magazzino. L’immagine che connota il progetto muove dalla memoria dell’antica leggenda di un’isola navigante che si arenava finalmente dinanzi al litorale di Bergeggi: questa, ma anche le figure mitiche dei vascelli fanta-sma, di zattere alla deriva, iceberg remoti alla propria origine glaciale, muovono l’immaginario progettuale verso la progressiva definizione di una figura dalla doppia connotazione: ambiguamente opaca nell’alto ma “leggero” basamento portuale, decisamente trasparente nel luminoso e arioso corpo superiore, dove un doppio involucro di falde e pareti di cristallo offre dal suo interno una pressoché totale visibilità del paesaggio circostante, mentre dall’esterno (dal mare e dalla terraferma) lascia trasparire la ricca articolazione degli spazi interni, tanto nella visione diurna che in quella notturna. Il complesso architettonico traduce, in sintesi, una volumetria articolata, in elevato, sostanzialmente in due “stadi”, cui corrispondono i corpi funzionali principali: • un primo stadio copre l’intera superficie disponibile per A1 e A2, e accoglie il volume da destinare a magazzino portuale, la cui copertura è destinata parte a parcheggio per disabili (1.121 mq) e parte al parcheggio pubblico (9.364 mq); • un secondo “stadio” del volume di progetto, si discosta sensibilmente dalla strada (via Aurelia) e dal fronte scosceso della massa montuosa, interponendo una striscia di verde pensile (su parte del solaio che sovrasta il parcheggio), che funge così da filtro di mitigazione climatica ed acustica. Dentro questo secondo volume sono spazi attrezzati su tre livelli utili racchiusi e protetti dall’involucro trasparente a doppia pelle, il quale, all’ultimo livello interno, protegge un’area di ver-de interno come serra/giardino d’inverno. L’altezza dell’insieme dell’organismo è tale da impedire dalla spiaggia e dalla baia di Bergeggi la vista delle attività portuali fino a raggiungere la quota dell’esistente sistema di illuminazione e massima altezza dei mezzi di movimentazione (40-60ml). L‘obiettivo della mitigazione delle emissioni (soprattutto acustiche) delle attività di banchina, è perseguito mediante la disposizione -sul lato contiguo a queste- di una spessa parete cava alta 35 metri, con ampia intercapedine per accogliere condotti di aerazione e vani tecnici; a ridosso di questa parete, all’interno, si attestano in linea unità commerciali, servizi e una biblioteca a più livelli affacciata sul mare. Particolare attenzione è stata data anche alla mitigazione dell’impatto luminoso in notturna della presenza delle attività portuali, favorendo una dissipazione multidirezionale della fonte luminosa e simulando (rendering Tavola 1) l’inserimento ambientale del nuovo organismo edilizio nel paesaggio notturno della baia naturale. 3. Il programma funzionale : distribuzione e articolazione dei livelli e degli spazi funzionali La proposta organizza nel volume un complesso di destinazioni d’uso e di attività tra loro compatibili e integrabili, ma distinte e riconoscibili morfologicamente, essenzialmente in tre “strati” sovrapposti : -uno strato inferiore che è totalmente definito dal volume di pertinenza portuale (detto magazzino); -uno strato intermedio a questo sovrastante desinato allo spazio di parcheggio pubblico; -uno strato superiore (composto di tre livelli utili) destinato agli spazi e alle attrezzature di uso pubblico e di supporto all’ attività turistica. Un razionale e agevole sistema di accessi, collegamenti e circolazione garantisce la fruizione ottimale dell’insieme funzionale, senza barriere architettoniche e senza interferenze tra pertinenze portuali protette e controllate e spazi aperti al’uso pubblico nel rispetto delle norme VV F vigenti in materia di sicurezza e di dislocazione delle vie di fuga in relazione alle attività ipotizzate. In sintesi, il progetto organizza gli spazi per le seguenti destinazioni d’uso, negli strati suddetti ai diversi livelli : a- Alla quota naturale di +2.50 m slm si articolano i collegamenti pedonali protetti: tra l’innesto del sottopasso e la spiaggia (viale lungo il muro di contenimento della via Aurelia, ombreggiato da un filare di alberi di medio fusto – esplicitamente richiesto dal bando), tra la spiaggia e la via Aurelia (rampa per disabili con sottostanti locali di servizio per la spiaggia) e la discesa a mare del blocco scale (protetta da un prolungamento dell’attuale scogliera in massi) b- Alla quota +3,00 m slm si estende il magazzino portuale richiesto dal bando di gara per mq 10.064 netti complessivi. La proposta privilegia la massima altezza interna richiesta di 8.50 ml estenden-dola per 9.075 mq mentre la restante parte, con altezza netta interna di 4,50 ml, risulta di 989 mq. Il magazzino ha accessi di esercizio esclusivamente dall’area portuale, sebbene goda di varchi di e-mergenza disposti a distanza di circa 50 ml lungo il nuovo percorso doganale (protetto da recinzio-ne vigilata) che lo circonda e che si connette al percorso lungo la difesa idraulica, potenziato a circa 7,00 ml con un arretramento di circa 3,50 ml del filo del magazzino rispetto al limite indicato negli e-laborati di concorso. Due distinti posti di controllo, uno di gestione generale, e uno specificamente doganale ne garantiscono vigilanza e inaccessibilità agli estranei all’attività portuale. Le grandi luci delle campate strutturali offrono una notevole quanto indispensabile flessibilità d’uso dello spazio del magazzino. c- Il parcheggio pubblico è articolato su due aree distinte ma connesse, a due differenti quote, definite dalle coperture del magazzino sottostante: alla q.+8,60 è posta l’area parcheggio per i disabili (pari a mq 1.121) assai prossima al sistema principale dei collegamenti verticali per tutti i livelli, dalla spiaggia alle attrezzature; mentre a q.+15,00 si estende l’area di parcheggio pubblico per circa 300 posti auto. Il parcheggio per disabili si trova praticamente alla quota stradale della Aurelia, cui si connette con un sistema di svincoli ed accessi carrabili di emergenza come richiesto dal bando di gara, ed è interconnesso con rampe alla restante parte del parcheggio, che utilizza la maggior parte solaio di copertura del magazzino portuale, servito da due distinte rampe di accesso a senso unico. Da entrambi i settori di parcheggio è possibile accedere al principale collegamento verticale panoramico, adeguato alle norme per disabili, di connessone diretta con la spiaggia di Bergeggi. Su tre lati del parcheggio uno schermo di pannelli metallici traforati a disegno ne garantisce la ventilazione naturale, insieme a grandi aperture praticate nel solaio superiore, mentre il lato contiguo all’area portuale è costituito da una parete cavedio che può accogliere condotti impiantistici e camini per la canalizzazione forzata dei fumi all’esterno. Dal parterre del parcheggio, altre ai collegamenti verticali generali esterni, un sistema di scale mobili protette da involucro trasparente connette direttamente i livelli superiori delle attrezzature, mentre un adeguato numero di uscite di sicurezza consente di accedere direttamente all’aperto. d- Alla quota +22,50 slm è posto il primo livello delle attrezzature di supporto alle attività turistiche, accessibile dalle scale/ascensori generali di bordo e dalla linea di scale mobili interne che si dipartono dal parcheggio sottostante. Tali attrezzature consistono in : • due aule per convegni, eventi, musica, spettacoli e manifestazioni culturali, ciascuna con circa 500 posti (platea e galleria), per un totale complessivo di 1.000 posti, servite da foyer comune, caffetteria, guardaroba e servizi igienici dedicati. Le due sale sono racchiuse in propri involucri strutturalmente connessi e portati dall’ordito strutturale principale, acustica-mente isolabili e tecnologicamente autonomi, sebbene protetti a loro volta dall’involucro ge-nerale vetrato che avvolge l’insieme delle attrezzature. La loro climatizzazione e ventilazione sono garantite dalla possibilità di canalizzare i condotti di aerazione e condizionamento ai cavedi disposti in prossimità dei volumi stessi e verso i vani tecnici per le UTA disposti nel “muro cavo” del corpo a confine con l’area portuale; • un ristorante panoramico a due livelli, con possibilità di self service, dotato di cucina e ser-vizi necessari, terrazza all’aperto, per una capienza complessiva di oltre 500 coperti; • una discoteca-club dance a due livelli, con ufficio di direzione/gestione e adeguati servizi i-gienici; • un bar interposto tra discoteca e ristorante. Sia il ristorante che la discoteca godono di duplice affaccio: verso il mare da un lato e verso il giardino pensile dal lato opposto; • una biblioteca/mediateca a due livelli (circa 300 mq) dotata di rampa interna come promenade architettonica orientata verso il mare; • una serie di 6 unità commerciali (3 al primo e 3 al secondo livello attrezzature); questi spazi potrebbero riaggregarsi in unico spazio commerciale. Biblioteca e spazi commerciali sono disposti a ridosso della spessa parete-cavedio, concorrendo con il loro consistente volume a migliorare la protezione acustica delle attrezzature dai rumori emes-si dalle attività della banchina portuale. A questa stessa quota +22,50 slm è posta una consistente zona di verde pensile a cielo aperto, praticabile ad uso pubblico, accessibile direttamente dalla spiaggia; questo giardino pensile si allunga per quasi l’intero lato rivolto alla strada e all’altura, fungendo da fresca zona filtro tra la parete di roccia, ora tutta esposta alla insolazione, e le attrezzature avvolte dall’involucro trasparente. Il verde si snoda infatti lungo il percorso connettivo che distribuisce i flussi di utenza ai vari spazi funzionali delle attività di supporto al turismo, connettendo sia i due principali sistemi di collegamento verticale, sia i percorsi (vie di fuga) da e verso le scale di sicurezza esterne (antincendio). e- La quota +30,00 slm accoglie i livelli superiori di tutte le attrezzature già impostate alla quota +22.50 (discoteca, ristorante, biblioteca) che godono tutte di ampi spazi a doppia altezza con affacci sui propri interni e le straordinarie viste sul paesaggio della Riviera; le gallerie superiori delle due aule per convegni ed eventi sono connesse anche direttamente a questa quota per favorire l’evacuazione in caso di emergenza. f- L’ultimo livello utile, alla quota +37,50 slm è costituito dalle coperture dei volumi delle sottostanti at-trezzature, trattate come un unico tetto giardino, ed accoglie un giardino d’inverno, con una ricca varietà vegetazionale: esso sfrutta il microclima prodotto dalle grandi coperture vetrate e costituisce una gradevole alternativa di percorsi e di sosta /belvedere in ogni stagione, in un ambiente visivo ravvivato dalla presenza dei colori e dei profumi delle essenze mediterranee tipiche della Riviera. 4. Il sistema della circolazione e degli accessi: percorsi di emergenza, vie di fuga, i temi della vigi-lanza doganale e della security portuale La proposta progettuale prevede circuiti differenziati per le attività portuali (magazzino e vigilanza doganale) rispetto alle altre attività previste (parcheggio, polifunzionale turistico) che necessariamente si integrano con la viabilità di emergenza di accesso per interventi di Vigili del Fuoco. La valutazione integrata dei rischi, pur nell’indeterminazione dell’utilizzo del magazzino portuale, ha consentito di individuare percorsi, vie di fuga ed accessi di emergenza secondo un unico sistema che favorisce l’intervento dei Vigili anche in condizioni sfavorevoli di deflusso contemporaneo di utenti sia dal polifunzionale turistico che dal parcheggio (raddoppi di scale di emergenza e luoghi sicuri ampliati posti a più livelli). Le vie di esodo sono orientale verso la via Aurelia nell’intento di agevolare l’istinto della fuga nello stesso percorso inverso dell’accesso alla struttura e sono dimensionate per un’utenza di circa 1.500 presenze contemporanee. Gli accessi operativi (1 per ogni campata) al magazzino portuale sono localizzati sul fronte “P” (come ri-chiesto negli elaborati del bando di concorso) direttamente dal piazzale portuale ed hanno una dimensione di circa 15 ml per l’altezza massima interna (8.50 ml) al fine di consentire l’accesso e movimentazione di container da 12 ml per eventuali fasi di svuotamento, ispezione e/o verifica da effettuare al coperto, mentre lungo il perimetro esterno sono stati previsti ulteriori accessi (larghezza 5 ml) posti ad una distanza di circa 50 ml per interventi di emergenza, ispezione e vigilanza doganale e/o manutenzione. Un ulteriore accesso di servizio al piazzale portuale (utilizzabile anche per emergenza) è posizionato in contiguità agli uffici di controllo e gestione che consente di estendere anche al nuovo varco il sistema di Security Portuale. Il nuovo circuito di vigilanza doganale (di larghezza di circa 3,50 ml) si estende lungo il perimetro del nuovo magazzino portuale, è delimitato da una recinzione metallica traforata a disegno di altezza 3,00 ml ed è servito da un ufficio dedicato posto a ridosso della rampa elicoidale di uscita dal parcheggio pubblico. La dislocazione del nuovo circuito, spostando la vigilanza al livello della percorrenza inferiore (+2.50 slm), consente l’eliminazione delle barriere ora presenti sul bordo della via Aurelia (+8.60 slm), con una note-vole mitigazione dell’impatto visivo/ambientale. 5. Il programma costruttivo-strutturale: tecnologie e sostenibilità tecnica-ambientale, fasi realizzative Il sistema costruttivo proposto consiste nell’individuazione di una macrostruttura principale costituita da una platea nervata a doppia soletta (altezza complessiva 1,50 ml) in c.a. gettata in opera, una struttura in e-levazione in telai interconnessi di tralicci in carpenteria zincata a sezione rettangolare costituita da pilastri (2,00 x 2,00) e travi (3,00 x 2,00 al primo impalcato e 2,00 x 2,00 in quelli superiori) in reticolare spaziale con campate variabili da 27,00 a 34,60 ml e piastre di solaio in reticolare spaziale (altezza 1,00 ml). Una struttura spaziale secondaria in telai spaziali interconnessi di tralicci in carpenteria metallica a sezione triangolare, posti in corrispondenza degli spigoli del doppio guscio del “GLASBERG”, interconnes-sa con una rete di tiranti in cavi di acciaio armonico al vetro strutturale (illustrato nel dettaglio costruttivo al-la Tavola 4). Per tale struttura, poggiante sulla macrostruttura in corrispondenza dei nodi di incrocio delle pia-stre solaio, si prevede l’impiego di tenditori, componenti e piastre di ancoraggio in acciaio inox. L’intero guscio esterno è previsto il vetro trasparente autopulente, mentre per il guscio interno è previsto l’impiego, limitatamente alla copertura del giardino d’inverno, di vetro stratificato integrato con celle fotovoltaiche amorfe con trasparenza pari al 50%. Tale installazione, oltre ad essere posizionata per la massima esposizione in relazione alla produzione di energia elettrica, consentirà di ridurre l’effetto serra dovuto all’irraggiamento diretto. Tale sistema, già da tempo sperimentato in altri ambiti portuali ed in condizioni simili di aree derivate da tom-bamenti e/o rinterri, consente: • Di ridurre l’azione della struttura sul suolo, ripartendo uniformemente i relativi carichi sul piano di fon-dazione e quindi evitare le fondazioni profonde, con conseguenti riduzione di costi e di tempi di ese-cuzione • Di trasferire direttamente i carichi di esercizio del magazzino portuale sulla platea, con il vantaggio di ridurre il degrado delle pavimentazioni anche in caso di tipologie di merce particolarmente pesante (materiali ferrosi, coils, ecc.) • Di utilizzare l’intera altezza libera del solaio tecnico del magazzino portuale (circa 2 ml) e di quelli su-periori (circa 1 ml) per l’inserimento degli impianti necessari all’utilizzo delle differenti funzioni • Di ottimizzare i tempi della realizzazione dell’opera programmando solo la fase di montaggio in sito e riducendo di oltre il 50% i tempi di consegna e messa in esercizio anche provvisoria di parti frazionate • Di ridurre le giornate lavorative in cantiere, con una evidente riduzione dei rischi per gli operatori • Di utilizzare appieno le tecniche costruttive “a secco” che consentono l’utilizzo delle migliori tecnologie innovative in campo energetico (pavimentazioni radianti integrate con impianti geotermici a bassa entalpia, vetro strutturale integrato con celle fotovoltaiche, coibentazioni) • Di utilizzare materiali riciclabili, con conseguente beneficio per l’ambiente. Il programma costruttivo consente quindi una flessibilità sia nelle fasi di gestione del cantiere e della realizza-zione che in quelle successive, in quanto il nuovo organismo edilizio potrà essere facilmente adeguato a nuo-ve esigenze. Le fasi realizzative previste seguono le indicazioni principali del bando di concorso e consentono una ridotta interferenza con le aree portuali individuabili in: • esecuzione della platea di fondazione (circa 2 mesi) • posa in opera delle strutture metalliche e tompagnature del magazzino (circa 2,5 mesi) • pavimentazioni ed impianti di collegamento (circa 1 mese) per una interferenza totale inferiore a 6 mesi. Oltre questa fase tutte le opere aggiuntive previste potranno utilizzare un circuito esterno con conseguente possibilità di esercizio temporaneo della nuova struttura del magazzino portuale. 6. Stima sommaria delle opere, economicità dell’intervento in relazione al costo, gestione e manu-tenzione dell’opera Con l’entrata in vigore delle nuove norme IVA, è stata applicata l’aliquota del 21% nei quadri economici. I prezzi unitari utilizzati nella stima delle opere sono riferiti a valori di mercato medio, adeguati alla com-plessità dell’organismo edilizio progettato ed ad un possibile frazionamento della realizzazione in 2 fasi. Nel calcolo dei mq convenzionali, si è tenuto conto di parametri pari al 100% per le superfici interne ed al 50% per le superfici scoperte, a verde e parcheggi. La valutazione del costo medio per le singole fasi costruttive rientra nei parametri di mercato per le tipologie di immobili a destinazione industriale (magazzino e parcheggio) e commerciale/terziario (polifunzionale a supporto delle attività turistiche). Al fine di agevolare la manutenzione programmata, è stata preservata la possibilità di accesso su sede car-rabile lungo l’intero perimetro del nuovo organismo edilizio oltre a prevedere la possibilità di accesso dall’interno alla doppia copertura vetrata (intercapedine ispezionabile di circa 1 ml). Il vantaggio derivante dalla tecnologia costruttiva prevista (prefabbricazione a secco con limitato inter-vento di opere in c.a. in opera) si configura in una ottimizzazione delle fasi di realizzazione, con minore impiego di aree di cantiere fisse, riduzione del 50% dei tempi di esecuzione delle opere (per effetto della fase di prelavorazione in stabilimento), innalzamento della qualità e durabilità dell’opera con impiego di materiali autopulenti (vetro stratificato), resistenti alle avverse condizioni meteomarine (ferro zincato, acciaio inox, acciaio armonico) e conseguente drastica riduzione di interventi manutentivi nell’arco dei 10/15 anni. Per la fase 1 una stima dei costi di gestione e manutenzione del magazzino portuale, nell’incertezza della destinazione d’uso, della tipologia delle merci stoccate e della frequenza di movimentazione delle stesse (u-sura delle pavimentazioni e/o degli impianti), può essere indicata esclusivamente per l’involucro esterno, per le pavimentazioni del parcheggio, per i sistemi di accesso (rampe, scale, ascensori) e per le aree esterne di competenza. Per tali voci si prevede un costo annuo di manutenzione ordinaria pari a € 60.000 e di interventi straordinari (ciclo 5 anni) di € 130.000, per un costo generale nei 10 anni di € 860.000,00, pari allo 0,86% medio annuo dell’investimento iniziale ed un’incidenza media annua di € 5,37 per mq convenzionale. Limi-tatamente al parcheggio, in caso di gestione autonoma, si possono individuare costi di gestione aggiuntivi pari a € 130.000,00 l’anno per personale dedicato (3 unità), pulizia, consumi e sorveglianza, per un totale annuo di € 216.000,00 a fronte di possibili introiti annui di circa € 430.000,00, per una media annua prudenziale di € 1.440/stallo, con un margine operativo positivo annuo di circa € 214.000,00 pari al 5,72% annuo lordo del relativo capitale investito. Per la seconda fase, opere aggiuntive a supporto delle attività turistiche, considerata la pluralità di attività previste si fa riferimento alle gestioni delle gallerie commerciali e di insediamenti similari (outlet, polifunzio-nali, ecc) e pertanto si ipotizza un unico centro di costo, ovvero un unico soggetto gestore, che concede in fitto pluriennale gli spazi funzionalmente definiti ad operatori di settori diversificati. Quindi la valutazione dei costi di manutenzione e gestione sono da riferirsi unicamente agli spazi comuni (hall, terrazze, percorsi ecc) ed ai servizi (ascensori, scale mobili, condizionamento, pulizia ecc.) che sono quantificabili nel 40% della superficie convenzionale (circa 5.200 mq) ed una quota ciclica dell’involucro esterno, pari un costo annuo per manutenzione ordinaria di € 120.000,00 e di interventi straordinari (ciclo 5 anni) di € 250.000,00, per un costo generale nei 10 anni di € 1.700.000,00, pari allo 0,76% medio annuo dell’investimento ed un’incidenza media annua di € 13,23 per mq convenzionale globale. I costi di gestione sono ipotizzabili in € 260.000 l’anno per il personale (6 unità), pulizia, consumi (ridotti per effetto dell’apporto della geotermia e del fotovoltaico) e sorveglianza, per un totale annuo di € 430.000,00, a fronte di possibili introiti annui di circa € 1.500.000,00 per una media annua di canone di fitto pari a circa € 195/mq utili netti, con un margine operativo annuo positivo di circa € 1.070.000,00 pari al 4,65% annuo lordo del capitale investito al netto di ulteriori introiti derivanti dalla cessione dell’energia prodotta in eccesso. I costi di realizzazione, manutenzione e gestione potrebbero essere, in tutto od in parte, posti a carico di un soggetto concessionario nel caso che l’Autorità Portuale decida di far realizzare l’opera di-rettamente da operatori privati qualificati, anche in considerazione della tipologia costruttiva prevista, in concessione pluriennale (da 10 a 15 anni).