Area Ex Umberto I | GLASS architettura urbanistica

L’intervento di trasformazione dell’area dell’ex Ospedale è orientato a definire un’area centrale di alta densità abitativa e terziaria nel settore ovest ed un’area di prevalente conservazione architettonica e ambientale nella porzione est.
Un percorso, che parte dalla stazione SFMR Olimpia, attraversata via Circonvallazione, forma una piazza allungata ad imbuto che costituisce il cuore del sistema insediativo. Il fianco sud della piazza è fiancheggiato da un portico, che sfiora gli edifici che affacciano sulla piazza e contiene, sotto la copertura a sezione irregolare e altezza variabile, spazi commerciali, bar, chioschi. Sul fianco nord due alte torri definiscono, a partire da via Circonvallazione, la profondità della piazza. Fra le due torri una piastra che contiene, al piano terra, spazi commerciali articolati intorno a una galleria, e al piano superiore funzioni direzionali.
I percorsi del portico e della galleria divergono quando ci si sposta dal cuore della piazza verso est e passano in tangenza dell’area alberata, circondata da edifici del primo ‘900, di cui si prevede la conservazione.
La zona a parco funziona da oasi verde e ambiente protetto dalle dimensioni contenute degli edifici degli ex padiglioni ospedalieri e dall’affaccio sul “parco lineare” previsto lungo il bordo del Marzenego.
In questo ambiente è possibile mettere in luce le vestigia archeologiche che interessano il Castevecchio medioevale, scomparso a partire dalla metà del 1400; e predisporre un vero e proprio parco archeologico, il cui antiquarium potrebbe essere localizzato nella porzione ricostruita del padiglione A nell’angolo sud-est del parco.
Il percorso sud del portico coperto, termina all’altezza dell’antiquarium, su via Antonio da Mestre, il percorso prosegue poi sia attraverso l’antico tracciato di via Ospedale o attraverso via Barcella e la galleria sino a piazza Ferretto.
Il percorso nord, parte dalla nuova piazza e, attraversa la galleria commerciale, il parco archeologico passando davanti al padiglione C termina alla base della torre C, il terzo edificio alto di progetto. Una piccola piazza su via Candiani di fronte al centro Candiani, è punto d’innesto dei percorsi pedonali che, a ragnatela, raggiungono piazza Ferretto.
In estrema sintesi la proposta progettuale è basata su uno schema di percorsi a ipsilon, di cui l’asta ha origine nella stazione Olimpia e la forchetta si apre sulla nuova piazza, raggiungendo con i tre denti piazza Ferretto. Fra i denti della forchetta lo spazio del parco archeologico. Le torri misurano la profondità dell’intervento, collocandosi alle estremità e nel punto mediano dell’area sull’asse est-ovest.
Il centro del progetto è la nuova piazza: uno spazio di forma triangolare irregolare con base su via Circonvallazione dove la larghezza è di circa 50 metri e sviluppo in direzione est per circa 170 metri, sino a incrociare via Antonio da Mestre. Una strozzatura circa a metà, dovuta dalla presenza del padiglione B, determina un cambio di percorso e l’apertura sul parco archeologico nella porzione finale della piazza.
Sulla piazza si intreccia una grande varietà di funzioni, commerciali, direzionali, residenziali, culturali, di svago e legate al tempo libero.

Le funzioni residenziali sono quantitativamente dominanti ma non interessano il perimetro al piano terra della piazza, circondato da funzioni commerciali o direzionali. Alla residenza sono destinati due complessi di edifici in linea: il Complesso Residenza NORD costituito da edifici in linea, di cinque piani situati sul bordo del parco lineare del Marzenego, alle spalle della piastra commerciale. I due corpi principali sono separati da un percorso pedonale che collega oltre al Marzenego il parcheggio sotterraneo di via Einaudi alla galleria commerciale. Il piano terra degli edifici è riservato ad alloggi speciali per anziani e portatori di handicap e sono dotati di piccoli giardini di pertinenza (totale superficie alloggi P.T. circa 2000 mq). La superficie totale residenziale è di 7775 mq.
Il complesso residenziale SUD è costituito da cinque edifici in linea posti ortogonalmente sui due lati di via Antonio da Mestre; questo gruppo di unità residenziali, intervallate da spazi verdi di pertinenza, si configura come sottosistema di residenze autonome rispetto alla piazza nuova e ai percorsi principali dei flussi pedonali da e verso il centro. Solo le testate dei corpi verso la piazza sono adibiti a funzioni commerciali, in relazione diretta con il percorso coperto che bordeggia la piazza.
Le unità residenziali sono di altezza diversa. Il complesso Residenza Sud è dotato di parcheggi interrati, accessibili da via Antonio da Mestre attraverso corsia di andata e ritorno separata dal percorso pedonale che interessa la via. Il parcheggio sotterraneo ha una superficie di 4030 mq e 135 posti auto. Solo una parte del terreno di pertinenza è interessato dalla piastra dei parcheggi.
Le TORRI A, B, C sono edifici ad uso misto, costituito da uno zoccolo commerciale, da due o più piani ad uso direzionale, gli altri piani, in numero variabile da 14 a 25, destinati a residenza.
La torre A è costituita da 2 corpi, di 23 e 28 piani complessivi, la torre B è costituita da 3 corpi, rispettivamente di 17, 26, e 21 piani; la torre C è di 22 piani, ha uno zoccolo di due piani più esteso, che contiene servizi al piano terra e direzionale a l 1° piano.
Il profilo articolato e variabile degli edifici a torre è parte importantissima della costruzione del nuovo paesaggio urbano. Rispetto al basamento di due piani da cui tutte si staccano, l’andamento verticale, impostato su basi quadrilatere irregolari dei corpi residenziali, articolati a canne d’organo di altezze diverse e collegati dai corpi scala, producono un impatto di leggerezza senza enfasi monumentale, nonostante l’altezza di quasi 100 metri dell’edificio più alto. La percezione fra l’altezza del tessuto residenziale e le torri è assimilabile a quella delle città medioevali, come S. Gimignano o Volterra.
La torre A occupa una superficie di 354 mq per un totale di 8680 mq; al commerciale è destinato il piano terra i 5 piani sovrastanti sono destinati a direzionale (1770mq), gli altri piani alla residenza (6556 mq).
La torre B occupa una superficie di piano pari a 504 mq, per un totale di superfici di calpestio di 10801mq. Il piano terra è commerciale ( 504mq); i due sovrastanti destinati al direzionale (1008mq); i piani successivi, articolati in tre corpi di altezze diverse, sommano 9289 mq.
La torre C occupa una superficie tipo di 250 mq e poggia su uno zoccolo di 492mq, articolo su due piani.
La superficie totale di calpestio è di 6462 mq di cui: 492 mq per attrezzature collettive al piano terra; 492 mq per funzioni direzionali al piano primo; 4980 mq di residenza per i 20 piani sovrastanti lo zoccolo.
Rispetto alle richieste del bando, 40200 mq di residenza, il progetto ne individua 39645 mq.
Fra le torri A e B è previsto nel sottosuolo un parcheggio di 2 piani, che serve anche la domanda della galleria commerciale e degli spazi direzionali.
La superficie complessiva dei Parcheggi è di 11370 mq, per 344 posti auto. L’accesso è da via Circonvallazione

Intorno alla nuova piazza si concentrano le funzioni commerciali, che allungano verso ovest i percorsi già esistenti di via Ospedale e via Barcella e si articolano nella nuova Piazza secondo due modalità.

- Il fronte sud della piazza è costituito da un lungo percorso porticato ad andamento spezzato e sezione variabile che intercetta la testate di alcuni edifici previsti nel complesso residenziale SUD: sotto ai bordi di questo percorso coperto, oltre alle testate commerciali degli edifici si collocano chioschi e strutture leggere per attività commerciali varie: bar, giornalai, piccoli negozi ospitati sotto il portico in modo variato, in grado di intercettare il fitto movimento di persone che transita nella piazza, dal centro storico alla stazione Olimpia e viceversa. Nella estremità est il percorso coperto corre tangente al parco archeologico e all’antiquarium, fungendo quale snodo e porta di accesso all’area dei servizi collettivi ospitati nei padiglioni che circondano il parco.
Il percorso porticato contiene 441 mq di spazi commerciali cui si aggiungono 1808 mq di spazi commerciali sotto gli edifici esistenti ( Padiglione A) e di progetto per un totale di 2249 mq commerciali nel fronte sud.
- Il fronte NORD è articolato in un sistema a piastra compreso fra le torri A e B che offre sulla piazza un nastro continuo di spazi commerciali e all’ interno, intorno ad una galleria coperta, sviluppa un’area commerciale ulteriore, innestata su un percorso che, girando attorno alla casa delle Suore, raggiunge l’area del parco e la torre C, l’area del Candiani quindi piazza Ferretto.
La piastra commerciale del fronte nord della piazza ha una superficie di 2740 mq, oltre alla superficie coperta della galleria.
In totale, rispetto alla richiesta del bando di 6000 mq di superficie commerciale, il progetto individua 5947 mq. La superficie commerciale è pari al 9,4% del totale. La lieve differenza è dovuta al piccolo scarto, in riduzione, fra SLP max prevista pari a 63700 mq e quella di progetto, pari a 63380 mq.
I parcheggi delle aree commerciali sono ricavati nei piani interrati della piastra fra le torri A e B.

Le superfici destinate a funzioni direzionali sono, per la maggior parte, ricavate ai piani inferiori delle torri A, B, nello zoccolo della torre C e al di sopra della piastra commerciale fra le torri A e B. I flussi di accesso alle attività direzionali sono previsti attraverso percorsi e risalite dedicati, sia dai garages interrati sottostanti, sia dai parcheggi esterni ma contigui (via Einaudi).
Nella torre A sono previsti 5 piani di direzionale, per un totale di 1770 mq; nella torre B sono previsti 2 piani di direzionale, per un totale di 1008 mq; nella piastra fra le torri A e B sono previsti 5480 mq di direzionale, articolati su due piani.
Le superfici di progetto coincidono con quelle di previsione e sono pari a 9000 mq, equivalenti al 14,2% del totale.
I parcheggi delle superfici direzionali sono ricavate sotto la piastra fra le torri A e B, sotto la piastra della torre C e in parte, nel parcheggio interrato previsto all’angolo fra via Einaudi e via Circonvallazione.

Se si esclude l’edificio ospedaliero PD, oggi adibito a direzione sanitaria, collocato su via A. da Mestre, di cui si propone la ricostruzione come asilo, per una superficie di 514 mq su due piani e spazio di giardino di pertinenza, tutti gli spazi per funzioni collettive e servizi sono collocati nei padiglioni novecenteschi intorno al parco archeologico.
Tutta l’area è quindi connotata come spazio pubblico e attrezzature collettive di carattere culturale (antiquarium, parco archeologico) e le altre funzioni di servizio decise dalla Amministrazione Comunale.
Nel padiglione A, di tre piani, si ricavano 2047 mq di servizi; solo una parte del piano terra è destinata a funzioni commerciali, collocate lungo il percorso coperto.
Nei padiglioni B (di 1680 mq su tre piani), C (di 2030 mq su due piani), D (di 514 mq su due piani) e il Complesso delle suore, composto da due edifici storici e da una chiesetta (di 1777 mq, su tre piani) sono interamente destinati a servizi da individuare da parte del Comune.
L’antiquarium che dovrebbe ospitare i reperti degli scavi da effettuare potrebbe essere localizzato nella porzione del padiglione A da ricostruire (o in alternativa nel Complesso delle suore).
Le superfici di servizi collettivi di progetto superano di poco quelle di previsione: 8790 mq rispetto a 8500 mq, pari al 13,8% del totale.