Manutenzione di due palazzine anni '60 a Roma

Ordine delle priorità: prima la Sicurezza per i passanti, poi la risoluzione delle cause da infiltrazione piovana, infine il decoro. Roma / Italy / 2017

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Un lavoro maturato a lungo: dal 2009 al 2012 la fase di rilievi, progetti, capitolati, poi la redazione del Piano di Sicurezza e di Coordinamento fino al 2014, quindi la stesura del Contratto di Appalto, l'invito delle imprese a presentare le offerte obbligate a tener conto del Piano di Sicurezza e dei Costi della Sicurezza stimati dal Committente, quindi la decisione assembleare, l'affidamento dell'Appalto, la ricerca del finanziamento,  l'inizio dei lavori nel Novembre  2015, fino alla fine dei lavori nel febbraio 2017.


La Sicurezza è stato l'obiettivo primario da conseguire nell'ordine dei lavori di manutenzione di due palazzine costruite negli anni '60 in zona Conca D'Oro a Roma;


Intendo per sicurezza quella relativa all'eliminazione e/o alla riduzione al massimo delle possibilità di rischio di caduta dall'alto di porzioni di intonaci, materiale cementizio e di travertino in fase di distacco dal cornicione, dalle facciate, dai terrazzi e dai balconi,  sopra i passanti; (come accaduto in passato e anche in corso d'opera mentre si operava sull'altra delle due palazzine in appalto);


Materiali utilizzati: Mapefer Mapei per il tratamento dei ferri scoperti arrugginiti dell'armatura, e Mapegrout Tissotropico - Mapei per gli interventi di ripristino al 100% dei frontalini;


Intendo ancora per sicurezza l'"eliminazione o la riduzione al massimo del rischio di ribaltamento di vaste porzioni di tamponature   già in fase di distacco dalla struttura di travi e pilastri in c.a." del fabbricato;


Le stesse tamponature, a causa di vecchi cedimenti differenziali delle fondazioni, presentavano anche lesioni fessurative a 45° da taglio, maggiormente visibili sui prospetti ortogonali al fiume Aniene;


L'intervento è costituito nella rinzeppatura delle tamponature a contatto con le strutture e nell'apposizione di strisce di rete in fibra di vetro a cavallo delle lesioni fessurative orizzontali e verticali di distacco. Stesso intervento è stato eseguito per le lesioni da taglio inclinate;


Ancora per sicurezza si è operato per il "consolidamento di alcune cornici  di finestre in calcestruzzo prefabbricato"   pericolosamente curve e in fase di distacco dagli architravi. (cornici della lunghezza di 220/240 cm);


Ancora per sicurezza il "consolidamento di vaste zone di solaio di copertura" impropriamente demolite in passato da improvvisati manutentori e celate alla vista dalla guina ardesiata sovrapposta, con grave rischio per il passaggio  di futuri manutentori;


Non ultimo per sicurezza è stato consigliato ai  proprietari dei balconi e terrazzi di sostituire  i vetri rotti delle ringhiere.(opere non condominiali ma private secondo il recente orientamento giurisprudenziale);


Infine per la sicurezza "contro il rischio amianto" sono stati "rimossi alcuni cassoni in eternit"  e "demolita una porzione di vecchia canna fumaria di 80 cm di diametro"  posti sul lastrico solare di una delle due palazzine.


Il secondo obiettivo che il sottoscritto si è posto è stata l'eliminazione delle cause di infiltrazione di acqua dalle coperture a falda, dai lastrici solari,  dai terrazzi d'attico e dai balconi che arrecavano danni nei locali condominiali e negli appartamenti sottostanti.


Obiettivo quest'ultimo particolarmente difficile da raggiungere, a causa del sistema progettuale di smaltimento delle acque meteoriche, il quale prevedeva di convogliarle dalle falde della copertura - rivestite in guaina ardesiata - al canale di gronda ricavato in opera in c.a. dal quale, mediante canali di scarico sub-orizzontali,  condurle all'interno di intercapedini (provviste di fori di scarico di sicurezza in caso di  rotture dei canali), raccogliere quindi le acque di terrazzi ricavati in falda,  fino ad imboccarsi in colonne discendenti realizzate all'interno delle pareti perimetrali degli appartamenti sottostanti fino al piano dell'autorimessa interrata.


L'elemento progettuale più significativo per raggiungere questo secondo obiettivo  è stato l'integrare il rivestimento continuo delle falde del tetto in resina elastomerica con interposto velo di vetro, (ad opera di  AsverTecnologie srl), con la realizzazione di un rivestimento continuo in lamiera di rame saldata  del canale di gronda (per due palazzine circa 250 ml) con risvolto sopra la copertina del cornicione,  ripiegato in basso a formare un gocciolatoio, mentre a monte è stata creata un'ala inserita sotto il rivestimento di resina delle falde.(rivestimento in rame eseguito in opera dall'impresa  Massimo Zuccari).


Nota dolente ha costituito  il ritrovamento in corso d'opera di una quantità enorme di acqua ferma al di sotto del piano di scorrimento del canale di gronda - tonnellate di acqua perimetralmente distribuita - incanalatasi dalle lacune della guaina ardesiata delle falde e dal rivestimento ammalorato del canale di gronda, manifestatasi all'esterno con macchie circolari  sulla superficie intonacata del cornicione, fatta fuoriuscire dall'estradosso dello sporto di gronda mediante  l'esecuzione di centinaia di perforazioni verticali perimetrali alla copertura, poi opportunamente risigillate.(vedi video allegati).


All'esame della termocamera a raggi infrarossi l'intervento sembra aver dato  risultati soddisfacenti come da relazione dell'ing. MatteoTiano.


Sono stati sostituiti con altri in rame tutti i vecchi canali in piombo attraversanti le intercapedini raccordati ai preesistenti cche imboccavano nei discendenti.


Relativamente al lastrico solare di copertura, è stato rimosso tutto il pavimento ed il sottofondo, quindi collocata una prima membrana impermeabile, uno strato coibente termico in polistirene espanso da 50 mm, poi altri due strati di membrana impermeabile con risvolti verticali, quindi nuovo massetto in sabbia e cemento e pavimento in gres porcellanato antigelivo.


Un accortezza è stata posta nel far risvoltare le resine gia utilizzate per il rivestimento impermeabile delle falde, sopra e lateralmente a tutte le copertine del muretto perimetrale del lastrico solare di copertura.


Il terzo obiettivo il decoro, mediante  la ripresa e ritinteggiatura con tinte ai silicati di potassio degli intonaci delle facciate e la pulizia delle cortine laterizie.


Per tutta la durata del cantiere, sono state scrupolosamente osservate le norme di sicurezza contenute nel Piano di Sicurezza e di Coordinamento, oltre all'adozione di  misure di prevenzione e protezione aggiuntive resesi necessarie  a causa delle variazioni intervenute in corso d'opera al Cronoprogramma dei lavori dovute  a lavorazioni impreviste di complessità rilevante.


 


 


 

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    Project details
    • Year 2017
    • Work started in 2015
    • Work finished in 2017
    • Main structure Reinforced concrete
    • Client Condominio privato
    • Contractor Giachini srl
    • Status Completed works
    • Type Apartments / Multi-family residence / Recovery/Restoration of Historic Buildings / Restoration of Works of Art / Restoration of façades / Structural Consolidation / Refurbishment of apartments / Building Recovery and Renewal
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