Piano di recupero "Il Prato" | SAMUELA RISTORI

Soci è la frazione di maggior peso demografico ed economico del Comune di Bibbiena. Alla fine dell’ottocento, lo sviluppo delle aree a nord del nucleo storico, è prevalentemente di tipo industriale. Si definisce per lo sviluppo dell’industria laniera, ai primi del novecento, una vera e propria cittadina industriale.
La porzione territoriale che è interessata dal Piano di recupero si sviluppa in adiacenza al centro storico ed alle prime espansioni artigianali novecentesche a partire dagli anni ‘60.
L’area compresa tra il centro storico ed il torrente Archiano che fino alla fine degli anni ‘60 apparteneva al sistema agricolo di fondovalle ed era compresa tra le proprietà dei monaci Camaldolesi, comincia la sua evoluzione verso le forme del distretto artigianale tessile. Negli anni ‘80 la forte crescita del settore a livello nazionale e regionale si riflette nella rapida crescita del tessuto edilizio secondo le forme ed i perimetri indicati dall’allora vigente Pdf.
Successivamente il Prg del 1989 prima e la variante del 2000 poi conferma la forma rettangolare dell’area artigianale D1 ad est di Soci con alcune modifiche negli assetti inerenti le dotazioni di standard e la viabilità interna.
In particolare nella variante del 2000 sono già recepite alcune modifiche nella destinazione d’uso di aree nelle quali la trasformazione del tessuto edilizio si è gia attestata verso l’utilizzazione puramente residenziale. Difatti all’interno della zona D settore est di Soci sono localizzate alcune zone B.
Nei dintorni immediati dell’area interessata dal piano “recentemente sono stati portati a termine i lavori di ristrutturazione e di recupero di alcuni edifici dell’ex lanificio, lavori che hanno mantenuto nelle facciate e nella distribuzione interna alcune caratteristiche originarie come cornici, marcapiani, ampie finestre ad arco, rifiniture in mattoni, una torretta ampiamente vetrata e un’altra su cui è posto l’orologio e la ciminiera in mattoni, notevolmente ridotta rispetto all’altezza originaria. Gli interventi di recupero del grande polo industriale, costati 8 miliardi, iniziati il 1 Settembre 1990 venivano terminati nel 1993 nella parte riguardante il lanificio della Cooperativa Tessile di Soci e attualmente sono in via di ultimazione in alcuni edifici, di piccole dimensioni, sede prossima di una banca cooperativa. Una parte del vecchio lanificio costituito da un edificio di grandi dimensioni è ancora da ristrutturare; si presenta in cattivo stato di conservazione, ed è previsto dal piano di recupero la sua destinazione a scuola statale. Un grande edificio abbandonato contiene al suo interno alcuni vecchi macchinari: una cimatrice, una garzatrice, una rattina (macchina per fare il ricciolo al panno casentino), una pressa e dei telai.”
Attualmente, anche a seguito di recenti interventi, il centro urbano è confermato su Piazza Garibaldi, mentre il centro delle attività commerciali si è spostato verso l’area recuperata dell’ex lanificio, a discapito delle aree lungo la statale.
Il centro di Soci è stato interessato da importanti interventi immobiliari: il recupero dell’ex lanificio Bocci e le lottizzazioni residenziali e Peep in adiacenza alla Via Fiorentina. Questi ultimi interventi hanno favorito la congiunzione fra l’area sportiva ad ovest e l’abitato.
Nel 2002 a seguito di numerose istanze di recupero del patrimonio edilizio è identificata l’area oggetto del Piano di recupero.
La parte conoscitiva del piano si struttura in tre fasi fondamentali, il rilievo geometrico dell’esistente, la schedatura del patrimonio edilizio, la ricognizione degli elaborati progettuali esistenti e custoditi negli archivi dell’amministrazione comunale (dichiarazioni di inizio attività, concessioni a costruire, mappe delle reti, mappe dei vincoli, dati conoscitivi territoriali,…).

Il rilievo dello stato di fatto del patrimonio edilizio esistente è la base fondante del Piano di recupero, l’obiettivo è individuare le tipologie del degrado al fine di prevedere la normativa d’intervento.
Oltre al rilievo geometrico del tessuto edificato e infrastrutturale le operazioni di rilievo sono proseguite secondo le seguenti fasi di lavoro:
• suddivisione in Unità di Rilievo (UR) corrispondenti in generale alle particelle catastali; in Unità edilizie (UE) corrispondenti a corpi di fabbrica autonomi; alle Unità funzionali (UFU) sia di tipo residenziale (appartamenti) sia non residenziali (nelle relative funzioni d’uso);
• pianificazione ed esecuzione del censimento ricognitivo;
• editazione in GIS dei dai rilevati;
• elaborazione schede di rilievo (descrizione);
• restituzione dei dati rilevati nelle tavole del quadro conoscitivo.

La ricognizione degli elaborati progettuali esistenti ha inoltre previsto operazioni di ricerca sulle seguenti documentazioni:
• cartografia storica;
• visure catastali sulle proprietà;
• cartografia di base;
• vincoli sovraordinati;
• documenti relativi agli aspetti idraulici e geologici;
• mappe delle reti esistenti (acqua, gas, fognature, luce, telefono,…).
Ai fini della valutazione degli edifici da recuperare è stata fondamentale l’indagine diretta con schede di rilievo nelle quali è stata annotato l’uso originale e attuale degli edifici in funzione della tipologia costruttiva, lo stato di occupazione e le condizioni statiche e delle finiture. Non ultime, come indicatrici dei mutamenti socio-economici, sono state di grande interesse le richieste da parte dei proprietari in merito alle trasformazioni nell’uso degli edifici.
Dall’incrocio di questi dati sono emerse le zone interessate dalle più importanti forme di degrado, che sono state classificate nel seguente modo:
• Geofisico: 1) ambito fluviale A - assoluta protezione del corso d’acqua; 2) ambito fluviale B- aree potenzialmente inondabili in prossimità dei corsi d_acqua.
• Fisico: 1) fatiscenza delle strutture e delle finiture; 2) inadeguatezza tipologica rispetto alle esigenze funzionali.
• Socio-economico: 1) utilizzazione impropria dell’immobile e sostituzione del tessuto sociale; 2) sottoutilizzazione o utilizzazione impropria dell’immobile; 3) presenza di attività produttive incompatibili con la residenza; 4) abbandono e sottoutilizzo
• Socio-economico e fisico: 1) sottoutilizzo e fatiscenza delle strutture e delle finiture;
• Urbanistico: 1) fatiscenza delle infrastrutture per la mobilità; 2) fatiscenza e inadeguatezza delle infrastrutture per la mobilità; 3) inefficienza della rete viaria; 4) insufficienza degli standard di cui al Dm 2 aprile 1968 n. 1444.
Il censimento effettuato per ogni lotto e corpo di fabbrica all’interno dell’area soggetta a piano di recupero è stato restituito in questo elaborato che raccoglie e schede di rilievo organizzate secondo tre livelli di approfondimento:
 Scheda dell’Unità di Rilievo (UR)
 Scheda dell’Unità edilizia (UE)
 Scheda dell’Unità funzionale (UFU)
Dopo la verifica dei volumi da recuperare per ogni unità di rilievo, verificate le condizioni di sostenibilità dell’azione di recupero, si è proceduto alla definizione delle Unità Minime di Intervento (UMI).
Le Unità Minime di Intervento sono “costituite dall’insieme di edifici e di aree libere sulle quali il piano interviene in modo unitario e contestuale” con indicazioni di tipo normativo e progettuale.

Nella maggioranza dei casi le UMI corrispondono al singolo lotto già individuato come Unità di Rilievo (UR), ma in talune condizioni si è reso necessario individuare ambiti di intervento più ampi, sia in relazione alla morfologia del costruito, sia in relazione alle condizioni di degrado e alle conseguenti azioni unitarie di recupero.
Per ogni UMI è stata individuata la disciplina per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree, anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica, individuando in quest’ultimo caso le Unità Minime di Intervento di Ristrutturazione urbanistica (UMIR).