RIQUALIFICAZIONE PAESAGGISTICA DEL SETTORE SUD-OVEST DELLA CITTA’ DI NUORO (TESTIMONZOS)

Testimonzos è quella parte Sud Ovest del territorio di Nuoro che s’identifica con quel fenomeno di depravazione del territorio causato da un abusivismo edilizio devastante. La realtà dell’intero settore sud-ovest della città, un’area vastissima di oltre 533 ha, è ben nota: secondo il vigente P.R.G. è in gran parte zona H di particolare pregio naturalistico/paesaggistico e, per la restante parte, zona agricola E. All’interno di questo territorio sono stati realizzati, su un’area di circa 200 ettari, consistenti insediamenti abusivi, per un totale che si aggira intorno ai 235.000 mc. Inoltre sono state predisposte lottizzazioni abusive tramite frazionamento e vendita o atti equivalenti. Queste ultime ammontano a 17 per una superficie di circa 200 ha. La soluzione proposta è da attuare attraverso un Piano Particolareggiato che sarà proposto dal Consorzio dei proprietari. Nel processo pianificatorio è stata coinvolta una superficie molto più ampia di quella abusivamente frazionata che, come detto, è di circa 200 ettari, promuovendo un piano di riqualificazione urbanistica di circa 533 ettari. La volumetria realizzabile e quella realizzata dovrà scaturire attraverso il contributo di tutti i terreni presenti nell’area, ai quali sarà attribuito un indice fabbricabile uguale per tutti. Le linee generali di riqualificazione sono orientate all’adozione di un sistema perequativo generalizzato, ossia con l’utilizzo dell’istituto giuridico attraverso il quale si persegue l’equa e uniforme ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri connessi alle trasformazioni del territorio tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall’intervento, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree. Occorrerà, quindi, costituire le unità di intervento e/o di ristrutturazione urbanistica ed edilizia, ossia i Comparti edificatori di perequazione comprendenti tutti i proprietari delle aree ubicate all’interno del perimetro del Piano di riqualificazione (borghi agro-turistici e circostante zona inedificabile). Il Comparto, che è un istituto che risale al Testo Unico 19 agosto 1917, n. 1399 e poi disciplinato dall’art. 870 del Codice civile e dall’art. 23 della legge urbanistica 1150/42 , è finalizzato all'attuazione di un piano particolareggiato mediante la suddivisione dei terreni, edificati e non, in unità fabbricabili da trasformare secondo le prescrizioni stabilite dal Piano. La sua funzione fondamentale è quella di rendere attuabili interventi su aree interessanti più proprietari anche in caso di loro disaccordo. Quando, infatti, non vi sia unanime intenzione di procedere all'attuazione degli interventi previsti dal Piano Attuativo, i proprietari consenzienti che rappresentino almeno i tre quarti del valore del comparto, sulla base dell'imponibile catastale, possono costituirsi in consorzio e procedere all’esproprio delle aree dei dissenzienti. Qualora nessuno fosse d’accordo provvederà il Comune. Gli effetti che gli sono propri (interventi edificatori anche in presenza di proprietari dissenzienti; espropriabilità delle aree in caso di inattività dei privati) possono essere raggiunti mediante i piani di recupero e i programmi pluriennali di attuazione. Il costo per l’attuazione del Piano sarà distribuito tra i proprietari in proporzione alle proprietà. Il piano di Comparto dovrà essere attuato mediante la formazione di crediti edilizi con distribuzione del volume fabbricabile. Per credito edilizio si intende la quantità di diritti edificatori riconoscibili all’avente titolo su un immobile a seguito della realizzazione degli interventi previsti o prescritti dal PUC e relativi a demolizione di opere incongrue, eliminazione di elementi di degrado, realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica, ambientale, ed infrastrutturale, ovvero nell’ambito di compensazioni urbanistiche. Il credito edilizio formalmente riconosciuto con apposita convenzione è liberamente commerciabile ed utilizzabile nell’ambito del Comparto ove è previsto un indice di edificabilità. In tal modo si avrà un trattamento unitario ed uguale di tutte le aree interessate, “spalmando” un indice, che a seconda dei casi, può essere “virtuale” (e cioè solo trasferibile come “credito edilizio”) o reale (e cioè “spendibile” nell’area). Pertanto, l’intera area di 533 ettari sarà disciplinata da un intervento coordinato IC all’interno del quale il P.U.C., riconoscendo la necessità di integrare diverse funzioni, prevederà una pianificazione attuativa capace di programmare unitariamente gli interventi e la loro esecuzione coordinata e programmata. L’intervento coordinato prevede due grandi zone omogenee: La prima (area 1), a ridosso della città, sarà una zona di espansione e la volumetria in essa prevista inciderà sul fabbisogno volumetrico complessivo della città. La seconda e la terza area, saranno una zona F “turistica rurale” nella quale saranno realizzati i centri abitati (area 2) che si svilupperanno intorno agli agglomerati esistenti e all’interno della quale sarà prevista una consistente zona per verde e altri servizi (area 3). Posto che l’indice territoriale sia pari a 0,12 mc/mq, spalmato su 5.335.051 mq dà come risultato 640.206 mc di volume ammissibile. Se si vuol riconoscere la consistenza volumetrica di quanto già edificato, si potrebbe riconoscere la possibilità di “recupero” del volume edificato, fino al limite max di mc. 235.495. Rimarrebbe da realizzare una volumetria ulteriore di mc 404.711. Qualora non sia possibile questa ipotesi, non esistendo i presupposti giuridici per “sanare” la costruzione che dovrà, pertanto, essere demolita, aumenterà di conseguenza la volumetria realizzabile fino a raggiungere il tetto massimo di 640.206 mc. Questa ipotetica volumetria potrebbe venir così distribuita: - nell’area 1, adottando un indice max di 0.50 mc/mq si avrebbe: 589.442 x 0.5 = 294.721 mc - nell’area 2, la restante parte pari a 355.719 mc con un indice territoriale in zona F pari a 0,89 mc/mq - nell’area 3, non si prevede volume edificabile, ma crediti edilizi. I Costi di urbanizzazione e quelli necessari per l’acquisto dei crediti edilizi sono a carico di chi ha costruito o di chi costruisce.