TESI di Laurea - Edile/Architettura PV

Studio di Fattibilità Urbanistico-Economica Riconversione di n°2 ex Aree Industriali Inveruno / Italy / 2008

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Le innovazioni introdotte dalla legislazione urbanistica più recente costituiscono senza dubbio un cambiamento molto importante nel sistema di programmazione e gestione del territorio, la possibilità di superare la logica puramente vincolistica della strumentazione urbanistica tradizionale e di introdurre invece una maggiore flessibilità nelle procedure amministrative e nei processi decisionali rappresenta di fatto un cambiamento sostanziale della logica amministrativa e delle modalità operative cui si è fatto ricorso per numerosi anni. In particolare, l’introduzione di nuovi strumenti di programmazione territoriale quali i Programmi Integrati di Intervento che modificano il ruolo dell’ente pubblico (da motore e decisore unico dei processi di trasformazione urbana a garante del pubblico interesse), ha profondamente rinnovato le procedure che governano l’amministrazione dell’urbanistica. Lo studio svolto per la seguente tesi di laurea è stato indirizzato proprio verso uno studio di fattibilità, oltre che dal punto dal vista urbanistico anche da quello economico, di un Programma Integrato di Intervento per la trasformazione di due ex aree industriali, ora dismesse, nel Comune di Inveruno in provincia di Milano. Le due aree industriali che ho scelto per l’intervento sono l’ex “Oleificio Belloli” e l’ex “Tessiturificio Inveruno S.p.a.” che occupano circa 6,00 ettari del territorio comunale, le aree sono strategicamente importanti per la città di Inveruno in quanto sono molto centrali al paese, in discussione da molti anni e l’attuale Legge Urbanistica Regionale ed il Documento d’Inquadramento comunale vigente promuovono la trasformazione urbana di aree dismesse di questo tipo per un miglioramento della capacità attrattiva del paese stesso e la qualità di vita dei suoi cittadini. Partendo da queste considerazioni la demolizione completa, degli edifici e di tutto ciò presente sulle aree dismesse, è stata necessaria per la bonifica del territorio dell’Oleificio nei pressi dei vecchi serbatoi di olio vegetale, per il cattivo mantenimento degli stabili e per il brusco cambio di destinazione d’uso che si vuole imporre agli edifici in progetto che non permette di certo la semplice ristrutturazione degli edifici presenti soprattutto per un discorso di convenienza economica che sta dietro alla ristrutturazione di quegli stabili industriali. In fase progettuale le due aree hanno avuto diverso risultato, nell’area dell’“Oleificio Belloli”, più piccola per dimensioni e centrale rispetto all’altra, con l’aiuto dell’edifico a destinazione residenziale / commerciale e del percorso ciclo-pedonale si è cercato di valorizzare l’asse viario e realizzare un area a Verde Parco Sportivo pubblico o di interesse pubblico; mentre nell’area “Inveruno S.p.a.” l’idea è girata intorno all’idea di realizzare uno spazio prettamente residenziale e di identificare nell’area stessa un cuore: edificio, percorsi ciclo-pedonali, piazza e parco, capace di attrarre nell’area non solo popolazione residente ma essere un punto di riferimento per tutto il Comune stesso criticato dai propri cittadini di non avere un “centro” di qualità. Oltre che ridare uno spazio nuovo di qualità per la città, che ha visto un lavoro urbanistico di progetto importante e rilevante, il lavoro svolto si è prefissato come altro scopo quello di valutare se un futuro intervento di edilizia residenziale e commerciale in Programma Integrato di Intervento (P.I.I.) in accordo all’attuale Piano Regolatore Generale (P.R.G.) convenga oltre dal punto di vista urbanistico anche dal punto di vista economico; dopo aver analizzato i singoli costi e ricavi dell’intervento edilizio/urbanistico progettato in precedenza, si provato a risolvere nella maniera più positiva possibile la semplice equazione costi - ricavi = guadagno in modo da pensare di attuare l’intervento e mettere mano a due aree dismesse da molti anni al centro della politica urbanistica Inverunese. L’importante e complessa analisi economica dell’intervento ha visto una prima fase di stima dei Ricavi che è stata condotta con l’analisi e l’aiuto di operatori, agenti sul mercato immobiliare nel Comune di Inveruno, ricavando dei prezzi di vendita al metro quadro attuali ed aderenti al mercato ed all’intervento da realizzare, mentre, per la seconda fase di stima dei Costi si è ricorso alla risoluzione di un equazione che ha analizzato tutti i costi diretti ed indiretti dell’intervento ed ha portato ad un costo totale dell’intervento urbanistico/edilizio progettato; la terza fase ha visto la valutazione della possibilità di convenzione con il Comune per la realizzazione da parte di un ipotetico Ente Privato che attua l’intervento delle opere urbanizzazione primaria e secondaria in progetto su aree in cessione quali: edifici e loro pertinenze, spazi pubblici, parcheggi ecc in cambio, dato il minore costo degli oneri di urbanizzazione rispetto al costo di costruzione delle opere stesse, del pagamento gratuito degli oneri di urbanizzazione. Tale scelta ha permesso di ottenere o non ottenere la convenienza dell’intero intervento che è anche il risultato finale del lavoro svolto in termini di Guadagno o passivo dell’equazione di partenza, che giudicherà la fattibilità o la non fattibilità dell’intervento, i costi ed i ricavi sono da valutare molto attentamente da parte del privato che come scopo si prefigge quello di ricavare dall’area che acquista o possiede un certo guadagno capace di soddisfare le proprie aspettative.
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    Le innovazioni introdotte dalla legislazione urbanistica più recente costituiscono senza dubbio un cambiamento molto importante nel sistema di programmazione e gestione del territorio, la possibilità di superare la logica puramente vincolistica della strumentazione urbanistica tradizionale e di introdurre invece una maggiore flessibilità nelle procedure amministrative e nei processi decisionali rappresenta di fatto un cambiamento sostanziale della logica amministrativa e delle modalità...

    Project details
    • Year 2008
    • Work started in 2008
    • Work finished in 2008
    • Client Università degli Studi di Pavia
    • Status Unrealised proposals
    • Type Parks, Public Gardens / Public Squares / Bridges and Roads / Parking facilities / Neighbourhoods/settlements/residential parcelling / Adaptive reuse of industrial sites / Feasibility Studies / Urban Renewal
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