Manutenzione straordinaria per rifacimento facciate, copertura e impianto fognario del condominio Via Negroli, 23 - Milano | Enzo Ranieri

 Breve introduzione storica

L’intervento di edilizia residenziale sovvenzionata in via Negroli è frutto del Piano Regolatore del 1953, che disegna nuove soluzioni progettuali al fine di soddisfare le esigenze delle numerose famiglie si trasferiscono Milano nel pieno del boom economico. L’edificio è una realizzazione INCIS – Istituto Nazionale per le Case degli Impiegati Statali -  l’ente pubblico costituito nel 1924 per favorire la costruzione di abitazioni da assegnare, a canone agevolato, ai dipendenti dello Stato.

Il palazzo, realizzato su progetto di Gandolfi Vittorio, Ciribini Giuseppe e Montesi Pio nel 1955, si sviluppa su 12 piani, 128 alloggi duplex, ad eccezione di quelli del piano rialzato. È un edificio in linea costituito da due volumi leggermente sfalsati tra loro e uniti da due corpi scale centrali. Il corpo di fabbrica è dotato di lunghi corridoi scanditi da una serie di aperture che garantiscono una corretta illuminazione, un adeguato ricambio d’aria e, ai piani più alti, suggestivi scorci sulla città.

Antistante all’edificio è stato realizzato un corpo di fabbrica più basso (progettato da Giovanna Pericoli, Giancarlo Polo e Francesco Gnecchi Ruscone) che ospita diversi negozi di vicinato previsti al servizio dei residenti e una cancellata a protezione del giardino condominiale.

La struttura dell’edificio è in travi e pilastri in c.a., la facciata in intonaco civile, la copertura è piana e non praticabile, i serramenti in legno. Nel 2013 l’immobile è stato sottoposto ad un primo intervento di ristrutturazione e pulizia delle facciate.

 DESCRIZIONE DEL PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE 

L’edificio versava in condizioni di notevole degrado nonostante i lavori effettuati nel 2013 che avevano previsto lavori  limitati e parziali. L’intervento era stato sollecitato anche dal Comune di Milano a causa di fenomeni di distacco dell’intonaco e conseguente caduta in strada su Via Sismondi, l’ingiunzione Comunale ha contribuito a sollevare presso i condomini la questione manutentiva che è stata estesa ad elementi significativi dello stabile; in particolare la realizzazione di una nuova copertura ad una falda adeguatamente isolata, rimozione del vecchio intonaco e dei rivestimenti plastici, di parapetti, soglie, davanzali e copertine in pietra naturale, interventi di risanamento e ricostruzione delle parti degradate delle murature e dei cementi armati, nuovo intonaco, posa in opera di nuovi parapetti costituiti da inferriate zincate a caldo e verniciate, posa in opera di nuove soglie e copertine, nuovi serramenti delle due scale del corpo centrale, rifacimento impianto smaltimento acque piovane di copertura come sotto riportato più in dettaglio.

 COPERTURA

-       La copertura presentava problemi di infiltrazioni d’acqua e scarso isolamento termico, pertanto è stata prevista la realizzazione di una nuova copertura ad una falda continua con manto esterno in lastre metalliche tipo Megaroof e isolata tramite pannelli di lana di roccia sp. 10 cm., pluviali in alluminio verniciato colore grigio; rifacimento impianto smaltimento acque piovane a terra; Linee vita per accesso e mobilità sulla copertura con sistema Megaroof composte da Piastre di ancoraggio con montaggio senza forature sugli elementi della copertura e funi di ancoraggio Ø 8 mm. treccia 7x7 R>38 kN; Piastre di ancoraggio terminale ed intermedio n°22 punti, Cavi in Acciaio Inox diam. 8 mm.n°49 fili ml. 100,00,tenditori, morsetti, grilli inox.

FACCIATE

-       In fase di progetto era stata prevista l’eliminazione del 60% dell’intonaco, mentre in cantiere si è constatata la necessità di prevedere la sua totale sostituzione, quindi scrostamento completo degli intonaci esterni fino al vivo della muratura, lavaggio della facciata ad alta pressione di tutte le superfici interessate dalle demolizioni e successive pitturazioni, per asportare i frammenti instabili ancora presenti dopo lo scrostamento e le demolizioni degli intonaci. L’intonaco pur essendo in cattivo stato di conservazione, in alcuni punti era a base cementizia pertanto, durante le operazioni di distacco, spesso si sono create rotture nella muratura in forati di laterizio che già presentavano difficoltà di tenuta per la cattiva qualità dei materiali. Ciò ha comportato notevoli interventi di risanamento e ricostruzione della muratura.

-       Anche i  cementi armati (travi, pilastri) sono risultati in pessime condizioni con distacco di parti del cls e ferri in vista, armature incomplete e/o ferri particolarmente arrugginititi; si è proceduto con la rimozione delle parti non coerenti alla massa, pulizia dei ferri con spazzola, abrasione sino alla perfetta pulizia della parte, una mano di aggregante eposiddico (primer) e la ricostruzione della parte con malte tissotropiche tipo MAPEGROUT sino alla forma originaria, compreso il rifacimento degli spigoli, completamenti parziali dell’armatura in ferro.

-       I parapetti in c.a delle facciate, una volta liberati dell’intonaco plastico che svolgeva un ruolo di legante, sono in parte crollati mettendo in luce una armatura totalmente insufficiente, solo bacchette verticali di 5 mm. di spessore senza legatura con elementi orizzontali, l’intervento è consistito nel completamento e/o totale rifacimento dell’armatura in acciaio, ricostruzione parziale o totale con prodotto Emaco Formula Reodinamico B1, fissaggio chimico con tiranti in acciaio e con resina epossidica iniettata con pistola. Nei balconi  sono stati realizzati nuovi bocchettoni in rame per scarico acque meteoriche, previa parziale demolizione della pavimentazione e massetto, successivo ripristino della stessa.

-       Per evitare infiltrazioni d’acqua e sbavature delle facciate sono stati inseriti dei rompi goccia su tutti gli angoli degli architravi a filo facciata delle finestre e dei terrazzi, con profilo angolare posto in opera contemporaneamente alla rasatura.

-       I frontali dei cassonetti delle tapparelle delle finestre grandi erano in legno e particolarmente ammalorati, sono stati rinforzati con apposita lastra in cls a basso spessore (9 mm) tipo PrimaFlex incollata, prevedendo l’ancoraggio del frontale esistente tramite n. 4 zanche in acciaio cadmiato, due laterali e due poste superiormente; rettifica vecchio frontale cassonetto mediante messa a piombo; applicazione di n. 2 mani di rasatura con interposta rete in fibra di vetro oltre posa di n. 2 paraspigoli in PVF con banda di raccordo in rete. Previa applicazione di idoneo prodotto di adesione.

-       Nella formazione degli intonaci è stata posta la massima cura per avere un buon risultato dal punto di vista estetico e di durata; rinzaffo sulle superfici in laterizio, rete, intonaco rustico; preparazione delle pareti prima dell'applicazione dei rivestimenti, con rasante cementizio additivato, dato a due passate con inserita rete in fibra di vetro apprettata; Applicazione  di  isolante inibente, su pareti e soffitti ad una mano data a pennello; Rifacimento del nuovo intonaco minerale ai silicati con inserimento di rete sulla totalità  delle superfici, stesura di isolante inibente e successiva finitura mediante stesura di materiale a base silossanica a spessore. La scelta di colori è ROSSO per i corpi scale e il prospetto est, colore SABBIA per il prospetto ovest e gli sfondati dei balconi;

-       Per evitare dispersioni termiche ed evitare pavimenti freddi all’interno degli alloggi del primo piano è stato isolato l’intradosso del solaio di copertura delle logge del piano terra con rivestimento a cappotto costituito da lastre di polistirene espanso sinterizzato(EPS) (EPS 120, conducibilità pari a 0,035 W/mK), rete di armatura, intonaco di finitura con rivestimento ai silicati.

-       Sono stati sostituiti completamente i parapetti esistenti metallici con nuovi parapetti esterni in profili di acciaio zincato a caldo verniciati colore grigio RAL 7035 con utilizzo di smalti bicomponenti a base di resine poliuretaniche previa stesura di primer epossidico. Sui parapetti del prospetto Ovest è stato realizzato un rialzo, per adeguarli alla normativa anticaduta vigente, con tubi in acciaio zincato verniciato, fissati con piastre ancorate sulle spallette delle finestre.

-       Le copertine dei parapetti in muratura risultavano in gran parte fessurate come i bordonali a pavimento dei balconi con parapetti metallici, per avere un effetto estetico uniforme sono state tutte sostituite con lastre di Agglotech (pietra ricomposta che ha salde radici nella tradizione ed è il risultato della miscela di soli elementi di origine naturale: graniglie di marmo, cemento Portland e acqua.,) sp. 3 cm, complete di gocciolatoio e di idoneo collante e comprensive di spine di ancoraggio. Predisposizione del piano di posa, rifilatura bordo di congiunzione con piastrelle esistenti, sigillatura del giunto di unione tra bordonale e ceramiche con apposito adesivo elastico.

CORPI SCALE

-       Sono stati demoliti tutti i parapetti metallici del corpo scale centrale e sostituiti con nuovi parapetti costituiti da montanti in acciaio zincato a caldo verniciati colore grigio RAL 7035 con utilizzo di smalti bicomponenti a base di resine poliuretaniche previa stesura di primer epossidico. Le scale esterne delle testate Sud e Nord sono state interessate da un intervento di impermeabilizzazione con modifica delle pendenze in funzione del convogliamento dell’acqua verso lo scarico, sono state posate nuove lattonerie in alluminio con fascia laterale di contenimento dell’acqua, e sono stati realizzati due nuovi strati di guaina bituminosa di cui la più superficiale con finitura ardesiata. All’interno dei corpi scala sono stati risanati gli intonaci e tinteggiate le superfici.

SERRAMENTI

-       Sono stati rimossi i serramenti in ferro e vetro del corpo scale e sostituiti con nuovi serramenti in profilati estrusi di alluminio a taglio termico sp. 55mm verniciati colore grigio chiaro RAL 7035 con accessori per corretta chiusura, guarnizioni di battuta e cingivetro in sigillature esterne con siliconi trasparenti; vetrate fisse inferiori isolanti termoacustiche e antisfondamento formate da vetro visarm stratificato 5+5mm con interposta pellicola in PVB, vetro esterno sp. 5mm + intercapedine d'aria; vetrate superiori isolanti termoacustiche apribili a battente e wasistas, composte da vetro interno sp. 5mm, vetro esterno sp. 5mm ed interposta camera d'aria.

SCARICO ACQUE METEORICHE DI COPERTURA

-       Il canale di gronda ed i relativi pluviali dell’unica falda di copertura sono posizionati sul fronte verso Via Negroli (prospetto Est), la presenza di box interrati al di sotto di una parte del giardino impediva di dare una pendenza corretta alle tubazioni orizzontali, pertanto è stata realizzata una tubazione appesa alla facciata est, una parte della quale raggiunge direttamente il pozzetto di Ispezione Sifone Braga che immette nella fognatura pubblica posizionato su Via Sismondi, l’altra, per  evitare l’attraversamento delle tubazioni all’interno dell’edificio, si collega alla tubazione interrata al di sotto del cortile Ovest. Le nuove tubazioni esterne appese all’edificio, sono state mascherate e protette con un carter in alluminio.

CANTIERE FASI E PROBLEMATICHE

Durante la prima fase del cantiere sono emerse delle carenze progettuali relative alla stesura del Computo Metrico ed alla quantificazione delle singole opere, in particolare era stata prevista l’eliminazione del 60% dell’intonaco mentre in cantiere si è constatata la necessità di prevedere la sua totale sostituzione, non era stato valutato correttamente l’intervento sulle murature esistenti (in mattoni forati) e sui Cementi Armati che in fase esecutiva si sono dimostrati molto più ammalorati del previsto. Questi errori nell’individuazione delle corrette metodologie di intervento e della loro precisa quantificazione sono derivati dalla mancanza, in fase di progettazione, di indagini accurate attraverso scrostamento dell’intonaco e messa a nudo delle murature in zone campione estese a tutte le facciate dell’edificio.

Il problema di una esatta quantificazione dei costi d’intervento, soprattutto di quelli di ristrutturazione, è certamente un tema ricorrente, particolarmente in Italia, dove spesso si sommano carenze progettuali nel lavoro del professionista e mancanza di una cultura del progetto da parte del committente, che, quasi sempre, non ritiene necessario affrontare i costi delle indagini preliminari a livello di finiture, pareti esterne, strutture, che sono le sole in grado di consentire  l’individuazione di corrette metodologie d’intervento e certezza nel preventivo di spesa.

Nel nostro caso le problematiche di gestione del cantiere e del rapporto con i condomini si sono esasperate, in quanto, anche dopo che si sono evidenziate le carenze del progetto e della quantificazione economica iniziale, i lavori sono continuati a ritmi ridotti con rapporti sempre più tesi tra il Professionista e l’Impresa senza mettere al corrente l’Amministrazione del Condominio ed i singoli proprietari del notevole aumento dei costi.

Dopo la demolizione delle prime parti di intonaco era già possibile rilevare il cattivo stato di conservazione dei cementi armati, travi, pilastri ed in particolare dei parapetti delle logge e dei balconi, come pure le rotture delle murature per il fatto che le stesse sono in mattoni forati di laterizio (spessore 8/12 cm.) e la malta usata per l’intonaco a base cementizia, pertanto più difficile da staccare, con la conseguente necessità di procedere a rincocciature in misura molto più estesa di quella preventivata.

Essendosi i lavori trascinati stancamente senza affrontare i nodi di una variante sostanziale e senza accordo tra tutte le parti coinvolte, l’Impresa ha bloccato i lavori creando particolari disagi agli abitanti, notevolmente esasperati, anche considerando gli inconvenienti causati dalla presenza del ponteggio per un tempo notevolmente superiore a quello inizialmente previsto, ponteggio che, all’inizio del cantiere, era stato montato su tutte le facciate dell’edificio.

Questo ha portato al venire meno del rapporto di fiducia tra il professionista incaricato ed il condominio con conseguente rottura del contratto, successivamente il mio studio è stato incaricato delle modifiche progettuali e della Direzione Lavori nel tentativo di riprendere i lavori e portare a conclusione l’intervento, obiettivo raggiunto con molta difficoltà ed impegno, considerando la situazione particolarmente critica. Quindi oltre al lavoro progettuale e di direzione lavori abbiamo dovuto svolgere un ruolo di mediazione e ricucitura dei rapporti tra Committente ed Impresa, di illustrazione delle nuove scelte progettuali e convincimento dei condomini ad affrontare l’incremento di spesa necessario, questo in numerosissime riunioni con i consiglieri ed in infuocate assemblee condominiali.

L’Impresa, da parte sua, per potere recuperare un buon rapporto con l’Amministrazione Condominiale e convincere gli abitanti a proseguire l’intervento, ha dovuto applicare sconti molto significativi che ha in gran parte ha scaricato sulle ditte sub appaltatrici ed i fornitori; questo ha creato ulteriori problemi alla Direzione Lavori per ottenere il rispetto di alti standard qualitativi nell’uso dei materiali e nella realizzazione dei vari interventi ed al Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione per fare rispettare le norme riguardanti la prevenzione infortuni.