Riqualificazione Hotel San Giacomo

Il progetto si propone di trasformare in struttura turistico-ricettiva un’immobile a destinazione residenziale sito in agro di Bitetto (BA), precisamente alla Via Fratta 9, già Strada Vicinale del Colombo. In tale progetto si è provveduto anche alla risistemazione dell’area esterna al fabbricato, di pertinenza dello stesso, al fine di renderla più confacente alla nuova destinazione d’uso. L’immobile e il relativo spazio esterno di pertinenza sono catastalmente individuati al foglio di mappa n°16 particella 408 sub 1-2-3-4-5-6-7-8-9. In fase di progettazione si è tenuto conto della normativa nazionale in materia di strutture turistico-ricettive e della L.R. n.11 dell’11 febbraio 1999 della Regione Puglia. In particolare la suddetta Legge Regionale, recependo i dettami della normativa nazionale di riferimento (L.17/05/83 n.217), definisce negli articoli 4, 7 e 9 rispettivamente le tipologie, i requisiti minimi e la classificazione qualitativa delle strutture ricettive. Alla luce di tali disposizioni, si è ritenuto opportuno ripensare il complesso edilizio nella nuova configurazione di “albergo a quattro stelle”. Alle caratteristiche insite in detta tipologia, “strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio ed eventualmente vitto e altri servizi accessori, in camere, suites e unità abitative, ubicate in uno o più stabili o in parte di stabile” (art.4), nella proposta progettuale si coniugano i requisiti necessari a conferirle l’elevato livello qualitativo prescelto, come individuati nelle tabelle A e C della suddetta Legge Regionale. In definitiva trattasi di una struttura turistico-ricettiva di nuovo impianto, da realizzarsi attraverso il “recupero e utilizzo di più immobili già esistenti, situati … in ambito rurale”, tra i quali vi sono caratteristiche preesistenze storiche ( due trulli). 2. Inquadramento dell’area di intervento nello strumento urbanistico vigente La superficie interessata dall’intervento è situata in agro di Bitetto (BA), ad ovest del centro abitato, precisamente ad una distanza di circa 350 metri dal perimetro del costruito. Essa è raggiungibile dalla Strada Provinciale Bitetto-Palo del Colle, che, all’altezza dell’incrocio con la Circonvallazione di Bitetto, presenta un bivio, da cui su un lato si accede alla Strada Vicinale del Colombo. Detta strada, dopo 400 metri, immette in una traversa, Via Fratta, su cui si trovano i tre accessi all’area di intervento, di cui due carrabili e uno pedonale. La superficie in oggetto si colloca nelle immediate vicinanze di Parco “Tre Ponti”, zona di interesse naturalistico, nonché Osservatorio Faunistico Ambientale, la cui gestione è regolata da una convenzione stipulata tra il Comune di Bitetto e la Provincia di Bari nel 2003. Pertanto tale superficie è caratterizzata dalla presenza di una rigogliosa vegetazione naturale, che, insieme all’immobile, sarà oggetto di riqualificazione. La ricca vegetazione è dovuta anche alla stretta vicinanza al torrente Lamasinata. L’attuale complesso residenziale, prescindendo dai due trulli, è stato realizzato negli anni ’60 e concessionato in sanatoria in data 05/12/89. L’area di intervento ricade nella zona territoriale omogenea E3 del V.P.R.G. comunale e pertanto risulta essere una “zona per le attività primarie” (agricoltura). Le Norme Tecniche di Attuazione del V.P.R.G., relativamente alle zone E, consentono “gli interventi finalizzati al recupero e al riuso del patrimonio edilizio esistente anche mediante ristrutturazione con la modifica della destinazione d’uso degli edifici”. In base alle suddette N.T.A., tali edifici, “ferma restando la destinazione delle aree di pertinenza - possono assumere destinazioni: residenziale (permanente o stagionale), alberghiera o similare…”. Alla luce di tali disposizioni si è operata la scelta della destinazione alberghiera, quale la più confacente alla vocazione dell’area di intervento, che, per essere immersa in un paesaggio di notevole pregio naturalistico, si presta ad attività di svago e contemplazione. Le opere necessarie alla realizzazione del suddetto progetto rientrano nella categoria “interventi di ristrutturazione edilizia”, di cui all’art.3 (L) della DPR 380/2001 (Testo unico in materia edilizia), in quanto “…interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edifici, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”. 3. Fattori condizionanti la progettazione Prima di passare alla descrizione dell’intervento è necessario sottolineare l’influenza che il contesto determina sulla progettazione. La rivisitazione di un’opera architettonica esistente, come l’inserimento di una nuova opera, altera, in ogni caso, i rapporti estetico-formali delle componenti caratterizzanti il contesto paesistico in cui essa ricade, incidendo in maniera evidente ed immediata sulla realtà paesistica originaria. Non può essere omesso che l’impatto negativo di una determinata opera sul paesaggio colpisce in modo subdolo. Un’opera che trasfiguri i caratteri originari di un certo sistema paesistico, crea, di fatto un nuovo sistema, che modifica completamente la percezione di quello precedente e offre una visione distorta della realtà ambientale in cui le caratteristiche salienti della realtà preesistente si perdono irreversibilmente. L’intorno, pertanto, influenza in maniera determinante la scelta dell’intervento e spinge ad interessarsi del territorio non solo in termini estetico-formali, ma anche di valore delle qualità emergenti. Nella progettazione bisogna avere la consapevolezza che nel territorio sono presenti entità strutturate nel tempo, che richiedono una valutazione in termini di permanenza e/o di trasformazione relativamente al loro insieme piuttosto che solo alle singole componenti. Valutare l’ambiente in cui un’opera nuova viene inserita o una esistente ripensata, serve a decidere il tipo e l’entità degli interventi necessari a mitigare e/o compensare gli eventuali elementi d’impatto e dissonanza. Deve inoltre essere considerato che il paesaggio possiede la specificità di assorbimento di una qualunque opera, per cui è in grado di recepire qualsiasi tipo d’ intervento, purché esso venga realizzato con oculata e calibrata progettazione. La qualità formale e l’opportuna scelta del planivolumetrico sono in grado di mitigare o azzerare l’impatto negativo, evitando scompensi nell’equilibrio dei caratteri estetico-ambientali. La riprogettazione del complesso edilizio, con l’intento di trasformarlo in struttura turistico-ricettiva di nuovo impianto, impone quindi di partire dalle precedenti considerazioni per assicurarne un basso impatto ambientale e un pieno rispetto dei luoghi. 4. Progetto architettonico Come si è detto nella premessa, la proposta progettuale è orientata alla trasformazione della struttura a destinazione residenziale in turistico - ricettiva di elevato livello qualitativo. Ci si è proposti in particolare di destinare tale edificio ad “albergo a quattro stelle”, apportandovi le necessarie modifiche atte a consentirne la nuova utilizzazione. Come anticipato, nella progettazione si è tenuto conto delle indicazioni contenute nella normativa nazionale e nella L.R. n.11 dell’11 febbraio 1999 della Regione Puglia. Alla luce di tali normative, si è verificata la possibilità di ricavare globalmente cinque camere da letto doppie nell’edificio principale, alle quali se ne aggiungono altre due, individuate all’interno di quello minore. Pertanto la ridistribuzione degli spazi dell’intera struttura è stata calibrata su una capienza complessiva di sette camere doppie, quindi di quattordici posti letto, rispettosa dell’art. 7 comma 1 della succitata L.R. riguardante i minimi di stanze da individuare nelle strutture turistico - ricettive. Prima di illustrare in dettaglio la nuova configurazione che il complesso edilizio assume nella proposta progettuale, si intende descrivere la risistemazione dello spazio esterno di pertinenza, che, ricadendo in un contesto di pregio ambientale, riveste un ruolo non meno importante della struttura in oggetto nell’ottica della riqualificazione dell’intero lotto. La risistemazione esterna è orientata alla valorizzazione della ricca vegetazione naturale presente, al fine di migliorarne la fruizione attraverso il disegno del giardino e la scelta delle essenze, degli arredi e dei materiali. Per quanto concerne gli accessi al lotto, si sottolinea che essi sono stati mantenuti tali: il primo che si incontra, appena imboccata Via Fratta, nella nuova sistemazione funge da ingresso di servizio; il secondo e il terzo sulla stessa strada, rispettivamente pedonale e carrabile, rappresentano i due ingressi principali. L’ingresso pedonale immette in un piccolo piazzale, in cui emerge la presenza del trullo inglobato nell’edificio principale, che nella riproposta è adibito a reception. L’ingresso principale carrabile dà accesso ad un ampio parcheggio (1440 mq circa), che accoglie 49 posti auto. Il parcheggio è stato individuato in una porzione di lotto libera, non caratterizzata da vegetazione di particolare valore (terreno incolto), in posizione defilata rispetto alle aree esterne più vicine ai fabbricati e deputate al soggiorno nella struttura ricettiva. In tali aree, consistenti in superfici a verde e pavimentate (percorsi e spazi per la sosta/relax), si distingue la zona della piscina, caratterizzata da pedane in legno che perimetrano su due lati la vasca. Nelle vicinanze della piscina, in posizione nascosta dal verde, per garantire condizioni di maggiore comodità al cliente si è prevista la realizzazione di un volume edilizio ad un solo livello, di circa 80 mc, da destinarsi a blocco di bagni a servizio della piscina. Tale previsione è consentita dalle N.T.A. del P.R.G. di Bitetto, nelle quali per le zone E la “ristrutturazione edilizia non può modificare la plani-volumetria esistente, salvo che per volumi necessari per impianti tecnologici ed igienico-sanitari”. La nuova configurazione degli spazi esterni appena descritta fa da cornice al complesso edilizio ripensato nella destinazione d’uso di albergo. L’attenta analisi dell’organismo architettonico esistente ha portato a scelte progettuali, sia dal punto di vista funzionale che dei percorsi, indirizzate al conseguimento di un’agevole fruizione da parte dell’utenza e del personale, e conseguentemente al ripensamento delle componenti strutturali e impiantistiche dei fabbricati. Nell’edificio principale al piano terra sono stati essenzialmente concentrati gli spazi comuni e quelli di servizio, mentre le camere da letto sono state individuate al livello superiore, per garantire maggiori condizioni di privacy e tranquillità ai clienti. Il trullo, situato accanto all’ingresso principale della villa, nella proposta progettuale è adibito a reception (16 mq), primo punto di accoglienza degli ospiti. Nella reception è prevista la presenza di un desk, uno spazio per il deposito delle valigie e un mobile - archivio. Dal trullo si accede alla hall (35 mq) dell’albergo, situata nel fabbricato principale, precisamente al piano terra del corpo all’incrocio tra le ali della L. La hall disimpegna diverse funzioni: vi è un bar (5,5 mq), in posizione nascosta il blocco dei servizi igienici comuni (11 mq), di cui uno accessibile ai disabili, un piccolo locale a deposito (7 mq) e, per finire, il blocco dei collegamenti verticali (18 mq). Dalla hall si accede alle due ali dell’edificio principale. Passando dalla hall all’ala a sinistra dell’ingresso, si entra in un spazio distributivo, che immette a sua volta nella zona giorno (103 mq), occupante l’attuale soggiorno dalle grandi vetrate sul giardino. La zona giorno consta di un ampio locale ristorante (58 mq), di un “locale di ricevimento e soggiorno” (22 mq) e di una “sala di soggiorno e svago” (23 mq), come definiti nella suddetta Legge Regionale, ambienti tutti separati da pareti amovibili. Il locale ristorante, dimensionato in base alla capienza dell’albergo, accoglie 30 posti a sedere. La sala di soggiorno e svago è dedicata ad attività, quali TV, giochi, lettura, ecc. La zona giorno, dotata di grandi vetrate, occupa una posizione privilegiata, affacciando su un’ampia zona a verde, che separa l’edificio dall’area della piscina. Il limite tra l’interno e l’esterno è segnato dalla presenza di un elemento orizzontale in ferro e legno, che, correndo sul fronte principale dell’edificio, funge da mezzo per l’ombreggiamento della zona giorno. La hall consente anche l’accesso all’altra ala dell’edificio, che, al piano terra, vede la presenza di una sala colazione/bar (25 mq) con annessa cucina (35 mq), degli spogliatoi del personale (12 mq) e di uno spazio di deposito (18 mq). La sala colazione, anch’essa dimensionata in base alla capienza dell’albergo, accoglie 14 posti a sedere. La sala e la cucina sorgerebbero in luogo dell’attuale ampio soggiorno situato nell’ala in oggetto. Laddove invece nello stato di fatto vi è la stecca di depositi, in parte viene mantenuta tale destinazione e per l’altra parte vengono realizzati gli spogliatoi per il personale. Tale stecca, allo stato attuale accessibile solo dall’esterno, in fase di progetto viene resa comunicante anche con la cucina. Pertanto il personale, superato l’ingresso esterno, utilizza gli spogliatoi, e, passando attraverso lo spazio di deposito, accede direttamente alla cucina. Attorno alla stecca, è stato individuato uno spazio esterno (45 mq), di pertinenza della cucina, delimitato da un basso muretto di recinzione e accessibile solo al personale. Come si è detto, dalla hall si accede al blocco dei collegamenti verticali (corpo scala e ascensore), che consta di una scala a due rampe di larghezza pari a cm 120 e di un ascensore, la cui cabina è di dimensioni 1,3 m x 1,7 m. Tramite i collegamenti verticali si giunge al piano superiore, dove è stata prevista la localizzazione di cinque camere da letto doppie di dimensioni variabili (14-17,5 mq), dotate entrambe di un proprio servizio igienico completo di 4 mq. Esse hanno altezza netta pari a 2,7 m, sono insonorizzate e dotate di tutti gli arredi consoni al livello qualitativo della struttura, in base alle indicazioni della Tabella C della Legge Regionale. Le cinque camere descritte occupano interamente il primo piano dell’ala a sinistra edificio principale. Altre due camere da letto sono state individuate nell’edificio più piccolo, che attualmente accoglie un ufficio e il garage. Esse sono state dimensionate ugualmente: hanno superficie di 17,5 mq, con servizio igienico annesso di 4 mq. Una delle due camere è accessibile ai portatori di handicap. Al fine di completare gli spazi progettati per la nuova destinazione d’uso dell’edificio, si è prevista la realizzazione di un grande vano completamente interrato, accessibile dall’esterno a mezzo scala, da destinarsi a deposito e locale impianti. Tale volume è stato individuato al di sotto della succitata zona giorno. Le opere necessarie alla realizzazione del progetto comportano alcune modifiche dal punto di vista strutturale. Nella fattispecie si intende intervenire con la demolizione completa e successiva ricostruzione del volume a due livelli a sinistra dell’attuale ingresso principale alla villa; mentre, all’incrocio tra le due ali, si intende intervenire con la demolizione parziale, eliminando il solaio di copertura e quello intermedio per ricostruirli come da progetto allegato. Le coperture a falde dei volumi oggetto di demolizione saranno sostituite da solai piani, nel rispetto della cubatura totale dell’edificio, come si evince dagli elaborati grafici.